Pflegeheim-Appartements als Kapitalanlage: Angebotsvergleiche

Geldanlagen in Form von Pflegeheim- Appartements erfolgten in der Vergangenheit häufig über geschlossene Fonds. Inzwischen bietet der Markt aber eine größere Anzahl  von Direktanlagen. In der Regel erwerben Sie hier ein Appartement als Sondereigentum mit einer Ihnen zugeordneten Gemeinschaftsfläche. Anders als bei geschlossenen Fonds wird Ihr Eigentum direkt für Sie im Grundbuch eingetragen. Damit  können Sie grundsätzlich  Ihr Appartement  ebenso  veräußern wie eine Eigentumswohnung. Sie sind also meist nicht an einen Gesellschafterbeschluss gebunden wie bei einer Geldanlage in einem geschlossenen Fonds.

Auch wenn diese Angebote an Direktanlagen zugenommen haben, scheint der Markt relativ überschaubar. Wir haben für Sie 8 aktuelle Angebote anhand verschiedener Kriterien verglichen (1).

Quadratmeterpreis, Mietrendite

Häufig wird für eine entsprechende Anlage mit dem Quadratmeterpreis geworben.  Ähnlich wie beim Erwerb eines Zinshauses ist der qm-Preis allerdings in diesem Fall eine wenig aussagekräftige Größe. Entscheidend für Anleger wird vielmehr die Mietrendite sein. Denn der Erwerb eines Pflegeheim-Appartements (ähnlich wie der Erwerb eines Mehrfamilienhauses) erfolgt primär mit der Motivation langfristig Erträge aus der Immobilie zu erzielen. Somit ist entscheidend, wie hoch die voraussichtliche Rendite aus der Investition in diese Immobilie sein wird.  Wie sich Mietrendite bei unterschiedlichen Kaufpreisen verhalten zeigt folgende Grafik.

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Clik here to view.Bei unserer Recherche fiel zudem auf, dass einige Anbieter als qm-Preise nur die Preise für das Teileigentum an der Immobilie selbst sowie für den anteiligen Grund und Boden nannten. Häufig muss aber daneben das Mobiliar des Pflegeheims miterworben werden. Weil zudem die Erträge in der Regel auf der Vermietung des Appartements inklusive Mobiliar basieren, sollte immer der Gesamtpreis für die Investition zugrunde gelegt werden. Wir haben daher bei unseren Vergleichen jeweils die qm-Preise inklusive Mobiliar ermittelt.

Laufende Nebenkosten

Bei einer Geldanlage in Form des Erwerbs eines Pflegeheim- Appartements steht neben der Sicherheit der Investition in eine Immobilie die laufende Rendite im Vordergrund. Laufende Nebenkosten, die diese Rendite schmälern, sind daher ebenfalls in die Kalkulation einzubeziehen. Aus den Prospektangaben haben wir daher hier die Verwaltungskosten (2) als häufig wesentlichen Teil der  voraussichtlichen Nebenkosten ermittelt und diese in Relation zu der Mietrendite gesetzt.

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Clik here to view.Erfreulicherweise zeigt sich hier, dass nicht versucht wurde, eine hohe Mietrendite mit hohen Verwaltungskosten zu verwässern.  Der Anbieter mit der zweithöchsten Mietrendite gab hier die geringsten Verwalterkosten an.

Instandhaltungskosten

An sonstigen laufenden Nebenkosten fallen in der Regel Instandhaltungskosten an. Standard sollte sein, dass der Mieter/Pächter möglichst alle Kosten trägt mit Ausnahme von Dach und Fach. Dies war aber nur bei 50% der Angebote eindeutig der Fall.

Günstige Finanzierung

Überwiegend handelt es sich bei den betrachteten Angeboten um Neubauten, die die Kriterien eines Niedrigenergiehauses erfüllen. Dies ist für die Investoren, die den Erwerb mit einen Kredit finanzieren möchten, vorteilhaft, weil sie so in den Genuss eines zinsgünstigen KfW Kredits gelangen können.

Dauer Pachtverträge

Alle hier betrachteten Objekte werden mit Miet- bzw. Pachtverträgen mit einer Dauer von mindestens 20 Jahren angeboten. Sofern der Pächter nicht ausfällt, hat der Eigentümer eines Pflegeheim-Appartements eine langfristig kalkulierbare Einnahmen, die in aller Regel mit zunehmender Inflation steigt, weil für die Pachtverträge eine Mietpreisindizierung (3) vereinbart wird.

Standortkriterien

Der mögliche Ausfall eines Pächters stellt ein wesentliches Risiko des Anlegers dar. Auf diesen möglichen Einwand eines Käufers wird in der Regel damit argumentiert, dass dann für das Objekt ein ein neuer Betreiber gesucht wird.  In einem solchen Fall wird aber für den Erfolg entscheidend sein, dass der Standort nachhaltig gut ist. Dabei ist zu beachten, dass andere Anforderungen an den Standort zu stellen sind , als beim Kauf einer zu vermietenden Eigentumswohnung.

Indikatoren zur Standortbeurteilung  wie die Höhe die Höhe des Arbeitseinkommen und der örtlichen Wertschöpfung (BIP) scheinen weniger relevant, weil Rentner in der Regel  eben keinen aktiven Beitrag zur Wertschöpfung erbringen. Besser eignet sich unserer Ansicht nach die Höhe der regionalen Kaufkraft. Basierend auf einem Index von 100 als bundesweiten Durchschnitt lassen sich die Mietrenditen den Kaufkraftindizes wie folgt zuordnen (4).

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Clik here to view.Unter der Annahme, dass die Mobilität der Rentner nicht hoch ist und häufig je Rentnerpaar nur ein Ehepartner zurzeit pflegebedürftig ist, dürfte die Verbindung von hoher Kaufkraft und hoher Mietrendite einen Idealzustand abbilden.

Ein etwas weiter gefasster Indikator für den Standort stellt der Wohlstandsindikator (5) dar. Auch hier zeigt sich, dass eine hohe Mietrendite durchaus nicht zulasten des Standortes gehen muss.

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Clik here to view.Neben den hier genannten Entscheidungsfaktoren gibt es natürlich eine Reihe weiterer Faktoren, die für eine optimale Entscheidung relevant sind und bei der Auswahl berücksichtigt werden sollten.  Selbstverständlich haben wir diese bei der Auswahl unseres Angebots ebenfalls berücksichtigt und erläutern Ihnen diese gern individuell.

Suchen Sie ein solches Top-Angebot, so verweisen wir Sie für weitere Informationen auf unsere Homepage.

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Anmerkungen:

(4)+ (5) Alle Werte aus dem Jahr 2009. Zwischenzeitliche Änderungen sind nicht berücksichtigt. Zudem sind alle Werte auf Landkreisebene ermittelt. Der Mikrostandort kann abweichende Werte aufweisen. Quellenangabe: http://www.insm-regionalranking.de/

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