Renditeberechnung bei finanzierten Renditeimmobilien

Zugegeben, die Überschrift klingt etwas holperig. Aber für einen Anleger, der eine Renditeimmobilie erwerben möchte und diese zunächst ganz oder teilweise finanzieren möchte, sind die gängigen Arten der Renditeberechnung unbefriedigend. Wobei wir mit gängigen Arten die sogenannte Mietrendite abzüglich der Finanzierungskosten und/oder die Interne Zinsfußmethode meinen.

Die Ausgangsüberlegungen sollen aber noch genauer erläutert werden.

Sehr vereinfacht kann man bei Immobilienerwerber zwei unterschiedliche Anlagemotivationen unterscheiden:

1. Der Erwerber kauft eine Immobilie, um diese später mit Gewinn zu verkaufen. Eventuell will er vor dem Verkauf und nach Ende der Finanzierung noch einige Zeit Nettomieteinahmen für sich erzielen, aber auf jeden Fall ist der spätere Verkauf wichtig für seine Investitionsentscheidung.
2. Es kann aber auch das primäre Ziel bestehen, im wesentlichen laufende Erträge zu erzielen. Ein möglicher Verkauf ist nicht beabsichtigt.

Das zweite Motiv ist häufig der Grund, eine Renditeimmobilie zu erwerben. Typische Renditeimmobilien sind Mehrfamilienhäuser, Pflegeheim-Appartements und auch mit Einschränkungen Studenten-Appartements.  Um dieses Motiv noch einmal zu dem ersten Fall abzugrenzen: Im Falle einer Renditeimmobilie steht der Ertragswert im Vordergrund, im ersten Fall hat der Sachwertgedanke einer Immobilie größere Bedeutung.

Wir bleiben aber bei dem zweiten Fall, der Renditeimmobilie.

Nicht jeder Investor wird eine solche Immobilie nur mit Eigenkapital erwerben. In diesem Fall kann mit gewissen Einschränkungen die übliche Ermittlung der Mietrendite einer Immobilie gewählt werden. Betrachtet man nur die Bruttorendite, so ist diese schnell errechnet, indem man die Jahresmiete durch den Kaufpreis teilt:

Natürlich ist es sinnvoller, die Nettorendite zu ermitteln, aber auch dies ist nicht weiter kompliziert, man muss nur die Miete um die laufenden Kosten bereinigen, die durch die Immobilie entsteht. Beachten sollte man aber, dass es sich hierbei um eine sehr statische Vorgehensweise handelt. Denn im Zeitablauf wird sich die Rendite ändern. Vielleicht ist es möglich, die Miete zu erhöhen. Aber auch die Kosten können steigen und auch hier reicht es nicht, eine Inflationsrate zu schätzen, denn Renovierungs- und Sanierungskosten werden in unterschiedlichen zeitlichen Intervallen anfallen.

All dies kann man bei einer dynamischen Renditeberechnung beücksichtigen. Womit wir dann bei der Methode des Internen Zinsfuß wären. Zum Berechnungsmodus finden sich derart viele Artikel im Internet, das es sich erübrigt, hierauf näher einzugehen. Wir brauchen auch die wesentliche Kritik an dieser Methode nicht zu betrachten, die zum Beispiel in der unrealistischen Annahme besteht, dass alle Zahlungen zum gleichen Zins wiederangelegt werden. Der Grund dafür? Um den Internen Zinsfuß zu berechnen wird ein Endwert benötigt, also der Verkaufserlös. Ein Verkauf aber ist beim Erwerb einer Renditeimmobilie in der Regel nicht geplant.

Also bleibt doch die “klassisch” ermittelte Mietrendite ein praktisches und sinnvolles Maß, um die Vorteilhaftigkeit beim Erwerb einer Renditeimmobilie abzuschätzen. Wenn ….

Wenn da nicht das Problem mit der Finanzierung wäre. Denn offensichtlich ist die Nettomietrendite während der Finanzierungsphase eine andere als die Nettomietrendite nach Abschluß der Finanzierung.

Wir halten folgende Vorgehensweise für den Privatanleger für sinnvoll,

• weil sie nicht zu kompliziert zu verstehen ist,
• weil sie während der Finanzierungsphase die persönlichen Erwartungen an die Verzinsung einer alternativen Geldanlage (für den Aufwand, der durch die Finanzierung entsteht) berücksichtigt
• und weil sie letztendlich wieder in der klassischen Netto-Mietrendite mündet.

Hierzu ein Beispiel für die Ermittlung der Netto-Mietrendite eines Pflegeheim-Appartements. Ausgangspunkt sind folgende Daten:

Die für 20 Jahre fest vereinbarte Pacht beträgt 6.729 € jährlich.

Zur Ermittlung der Nettoerlöse (ggfs. Belastung) sind für jedes Jahr bis zur Entschuldung zu berücksichtigen:

• Mieteinnahmen (Pacht)
• vereinbartejährliche Pachtsteigerungen
• Zinsen
• Bauzeitzinsen Annahme
• Nebenkosten
• Instandhaltungsrücklage
• Erneuerung Möbel (diese Kosten trägt meist der Pächter)
• Tilgung
• Steuern

In der Position Steuern spiegeln sich die Auswirkungen der unterschiedlichen Abschreibungsdauern für Gebäudesubstanz und Möbel, die sich jährlich ändernden absoluten Zinszahlungen (bei einer Finanzierung mit direkter Tilgung) und natürlich der persönliche Spitzensteuersatz wieder.

Das jährliche positive oder negative Ergebnis ist abhängig von der Darlehenshöhe, dem Zinssatz und der gewählten Tilgung. Im Beispiel wird eine Tilgung innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren gewählt.  Aufgrund der recht kurzen Tilgungsdauer ergibt sich nach allen Kosten und nach Steuern eine Belastung von 562 €  monatlich im zweiten Jahr. (Im ersten Jahr fällt sie geringer aus, wenn man die Steuerersparnis aus den teilweise steuerlich sofort abzugsfähigen  Gerichts- und Notarkosten berücksichtigt.)

Der Anleger setzt also zunächst das oben genannte Eigenkapital in Höhe von 24.256 € ein und hat dann aufgrund der Finanzierung 10 Jahre eine Unterdeckung. Diese Unterdeckungen und das eingesetzte Eigenkapital wird nun in der Berechnung fortlaufend verzinst bis zu dem Zeitpunkt, indem die Finanzierung endet.

Ab dem 11. Jahr ergibt sich eine  konstante Einnahmesituation, die sich noch durch mögliche Pachtsteigerungen verbessern könnte. Um die Netto-Mietrendite zu ermitteln, muss jetzt nur noch die Nettoeinnahme nach Steuern in Relation zum bis dahin fiktiv eingesetztem Kapital (inklusive des Verzinsung) in Relation gesetzt werden.

Im ersten Beispiel wir durchgängig mit dem Höchststeuersatz gerechnet und der Anleger geht davon aus, dass er im Falle eines Nichtkaufs der Immobilie für das Geld, welches er in die Immobilie investiert, nach Steuern eine Rendite von 2% erzielen könnte. So ergibt sich folgende Rendite:

Geht der Anleger dagegen davon aus, dass sich mit seinem Kapital nur 1% Zinsen nach Steuern erzielen lassen, wenn er die Immobilie nicht kauft, so stellt sich die Berechnung wie folgt dar:

Ein Anleger, der also wenig Zinsen in der Zukunft erwartet und/oder eine Anlageform wählen würde, die wenig Zinsen erbringt, kann also eine höhere persönliche Mietrendite aus dem Kauf dieser Immobilie erwarten.

Würde der gleiche Anleger nun auch noch mehr Eigenkapital einsetzen, zum Beispiel 100.000 € so würde sich das Ergebnis kaum verbessern:

Nimmt man an, dass der Erwerber dieses Pflegeheim-Appartements im 11. Jahr in Rente geht und dann nur einen Spitzen-Steuersatz von 30% hat, ergibt sich wiederum eine andere Mietrendite:

Diese Beispiele zeigen auf, dass Renditeeinschätzungen beim Erwerb von Immobilien grundsätzlich einer individuellen Betrachtung bedürfen. Bei Fragen nutzen Sie unser Kontaktformular.